共有不動産・相続不動産のトラブル

共有不動産や相続不動産は一般の不動産に比べて権利関係が複雑になるため、トラブルが発生しやすくなっています。
そのため、共有不動産や相続不動産の取り扱いには一般の不動産に比べてより一層注意が必要になります。
本稿では類型別に共有不動産・相続不動産のトラブルを解説します。

(1)相続による共有不動産（相続不動産）
共有名義で不動産を相続することによって、共有不動産が発生します。
共有不動産は、通常の相続のように家を売却する手間や分配の手間が存在しない一方でトラブルが発生しやすくなっています。
例えば、共有不動産において、売却は共有所持者全員の同意がなければ行えません。
このように、共有不動産にすることにおいて相続自体の手間は大きく減りますが、その反面で売却や賃貸など様々な共有不動産の管理に関する様々な場面での足取りが重くなります。
また、管理に関する方針が共有所持者の中で異なり、売却も修繕も行えないまま資産価値のみが目減りするといった問題も発生します。

(2)夫婦間の共有不動産
夫婦間の共有不動産は、結婚後に夫婦で購入した共有名義の不動産が挙げられます。
夫婦間の共有不動産は離婚によって共有の解消あるいは整理が行われます。
この場合、財産分与や相互間の売買、あるいは中古市場への売出しによる第三者への同時売却が一般的な対応となります。
例えば、夫婦が共同で購入した不動産の場合、ローン利用などがなく支払いが完了していれば、持ち分に応じた所有権の移転のみのため簡易な手続きで終了します。
しかしながら、住宅ローンを利用して購入した不動産では、残債（ローン）を残したまま名義だけを移転することは基本的にできません。
また、住宅ローンと共に抵当権の設定などが同時に行われていることが多く、こうした場合はローンの残債を残したままでの所有権移転は認められません。
そのため、現金を用意してローンの残債の全額返済をするか、新たな住宅ローン資金などで全額返済を行い、それから所有権の移転を行う必要があります。
無断で所有権を移転させたり、抵当権の設定を変更することは契約違反に該当するため、決して行ってはいけません。

(3)親族間の共有不動産
親族間の共有問題・トラブルの紛争解決は第三者が間に入り、意見調整をすることによって解決を図ることでトラブルの拡大を防げます。
ここでの第三者は中立的な立場で判断できる知り合いであったり、弁護士などの専門家など信頼の置ける中立者であれば誰でも構いません。
親族間の共有不動産においては、不動産の利用・権利状況、土地の大小や地形、建物の有無、当事者間の交流状況などその共有不動産の現況によって解決方法は様々です。
また、相続が発生すると持分権利はさらに細分化・複雑化することが予測されます。
一度相続が発生すると、全員の権利を確定させることは非常に難しくなるため、相続などが発生する前に予めトラブルを解決することが重要です。

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