【弁護士が解説】不動産のサブリース契約で起きやすいトラブル

賃貸経営の空室リスクを避ける方法として、不動産会社に建物を一括で借り上げてもらうサブリースが利用されています。

賃料が保証される安心感がある一方、契約の内容を確かめないまま契約したために収支が崩れた例も少なくありません。

今回は、サブリース契約で起きやすいトラブルと、契約前に確かめたい点を説明します。

賃料保証があっても減額される場合

サブリースは、オーナーが業者に建物を一括して貸し、業者が入居者へ転貸する形態であり、オーナーから見れば業者が借主です。

借地借家法32条1項は、経済事情の変動や近隣の賃料との比較で賃料が不相当になったとき、当事者が将来に向けて増減額を請求できると定めています。

最高裁は平成15年10月21日の判決で、サブリース契約において賃料を減額しない特約があっても同項の適用は排除されないと判断しました。

つまり、借地借家法の減額請求権は特約によって失わせることができず、賃料を保証する契約でも減額を申し入れられる余地が残るのです。

長期の賃料保証を前提に融資の返済計画を組んでいると、減額の申入れによって収支が一気に悪化しかねません。

オーナーの側から契約を終わらせにくい

借主にあたる業者は借地借家法の保護を受けるため、オーナーからの解約は簡単ではありません。

契約期間の満了時に更新を拒絶するには借地借家法28条の正当事由が必要であり、立退料の支払いを求められることもあります。

もっとも借地借家法38条の定期建物賃貸借として結んでいる場合は、期間の満了により更新なく終了します。

一方で、業者側には一定の予告期間で中途解約できる条項が置かれている例が多く、撤退のリスクはオーナーの側に偏る構造です。

業者が抜けたあとは入居者との契約関係を整理する必要が生じ、賃料の回収や建物の管理をオーナー自身が担うことになります。

費用負担と説明義務をめぐる問題

契約書の細部と、法律で義務づけられた説明の内容を確かめておくことが欠かせません。

当初の数か月は賃料が支払われない免責期間が置かれている場合や、修繕費や原状回復費をオーナーの負担とする取り決めも珍しくありません。

2020年12月15日に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律は、業者に対して契約前の重要事項説明と契約時の書面交付を義務づけました。

賃料保証が減額されうる点を示さない誇大広告や、リスクを伝えずに利点だけを強調する勧誘も禁じられ、違反には監督処分と罰則が定められています。

説明を受けていない、または事実と異なる説明があったときは、そのやりとりを記録しておくと後の交渉で役立つでしょう。

まとめ

サブリース契約は空室のリスクを抑えられる仕組みですが、賃料の減額や解約の難しさという弱点を抱えています。

契約書と重要事項説明の内容を照らし合わせ、負担の配分と終わり方まで把握したうえで判断することが欠かせません。

サブリース契約のトラブルでお悩みの方は、藤井総合法律事務所までお気軽にご相談ください。