賃貸立退き・明渡に関するトラブル

賃貸トラブルにおける立退きとは、建物の取り壊しや建て替えなどの理由で借り主へ解約の予告を行った上での退去を請求やこれに応じて退去をすることを指します。
また、明渡とは借り主が原状回復を行い、貸主に部屋を返却することをいいます。
賃貸における立ち退きや明け渡しに関するトラブルは様々ですが、大きく分けて３つの段階に分けられます。

（1）家賃を滞納している段階
家賃の滞納などが原因で契約の解除を求める場合、原則、滞納している家賃などの支払いを予め催告しなければなりません。
また、、滞納があった場合は催告なしに解約できるという旨の特約をつくったとしても、原則、無効となり、催告は必要です。

（2）契約を解除した段階
催告後も家賃等の支払いがない場合、契約を解除することができます。
こうした場合、内容証明郵便を送付することで借主に連絡がつかない場合や家賃の支払いがないままの場合でも契約を解除することができます。
内容証明郵便を送付し、借主に郵便が到達した時点で契約解除の効力が働きます。
郵便の到達に関しては内容証明によって記録に残されているため、万が一、受け取っていないと主張されたとしても内容証明を元に到達の事実契約解除の効力が働いていることを主張しましょう。

（3）立退き・明渡を強制的に行う段階
これまでの流れで契約を解除したことで借主は使用貸借の権利を失います。
そのため、貸主は借り主に対して立退き・明渡を再度の催告や通知なしに請求できます。
立退きや明渡を拒んだり、実行に移さない場合は訴訟を提起し、債務名義をもって強制執行という形で強制的に立退きや明渡を行うことができます。
訴訟を提起するには、具体的にどれほどの金額について権利が侵害されているかという訴額を決定する必要があります。
訴額の計算については弁護士など専門家に相談することをおすすめいたします。

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